萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理成功經(jīng)驗(yàn)與啟示
發(fā)布日期:2017/6/15 9:28:18 | 瀏覽次數(shù):11030 來(lái)源:王璐艷/特發(fā)地產(chǎn)公司
【高品質(zhì)的招商運(yùn)營(yíng)是確保商業(yè)地產(chǎn)收益的主要前提條件，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃分布、有序的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制與實(shí)施亦是招商后期產(chǎn)生高租金回報(bào)率的重要保證。注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在商業(yè)布局、外型統(tǒng)一規(guī)定、人流動(dòng)線等策略力求突破雷同、突出個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、攜助商家在促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格。只有開(kāi)發(fā)商和商家齊心協(xié)力共同發(fā)展，謀求雙贏，才能走上最終的持續(xù)發(fā)展道路�！�
提起商業(yè)地產(chǎn)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林是一個(gè)繞不過(guò)去的人物。作為公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)老大的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里深耕了十余年。在今年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇會(huì)上，王健林董事長(zhǎng)毫無(wú)保留地將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了深度剖析，讓在場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士感到受益匪淺。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從2008年開(kāi)始進(jìn)入提速階段，投資建設(shè)很快,今年還將開(kāi)業(yè)17個(gè)廣場(chǎng)、12個(gè)酒店。按照王健林董事長(zhǎng)的說(shuō)法，整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)出來(lái)以后,出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，不像一般的商業(yè)物業(yè)都需要兩年以上的市場(chǎng)培育期才可以活起來(lái)，一般萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一開(kāi)起來(lái)就比較活。“我覺(jué)得這里面核心的一個(gè)方面是我們的運(yùn)營(yíng)管理比較好,就是我們的商業(yè)管理公司,這實(shí)際上已經(jīng)成了萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)的一部分。”王健林董事長(zhǎng)表示。
一、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)
（一）合理規(guī)劃招商業(yè)態(tài)
王健林表示，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一個(gè)特點(diǎn)，就是次主力店和主力店的比重比較大，一般都占50%以上，百貨、電影城、超市、卡拉OK、電子游戲等等,餐飲類的比重也比較大。而且在這些主力店當(dāng)中，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在招商方面也特別注重一個(gè)問(wèn)題，就是非零售比重。“我們?nèi)魏我粋�(gè)廣場(chǎng)都強(qiáng)調(diào)非零售比重要50%以上，這就是業(yè)態(tài)的合理搭配。電影、唱歌、餐廳，尤其是餐飲業(yè)給付的租金比較低，文化、體育、健身（像游泳）等這些都是租金比較低的。”
事實(shí)上，有些購(gòu)物中心的招商部門、商業(yè)運(yùn)營(yíng)部門“就不懂這個(gè)道理”，大量的業(yè)態(tài)同質(zhì)化都是服裝類、珠寶類，這些同質(zhì)化很高，這樣就不能體現(xiàn)一站式服務(wù)特點(diǎn)。雖然一開(kāi)始給的租金高，但是可能2-3年才能火，即使招商進(jìn)來(lái)以后,成長(zhǎng)性也比較低。
“我們也是在多年的調(diào)整當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了這個(gè)秘密，所以我們現(xiàn)在一般地一開(kāi)始規(guī)劃招商的時(shí)候，放得比較多的是非零售比重，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)多的是文化、娛樂(lè)、餐飲。”
（二）強(qiáng)調(diào)讓商家賺錢
“我們當(dāng)時(shí)提出一個(gè)口號(hào)，取消利潤(rùn)考核指標(biāo)，只考核三項(xiàng)。我提了三句話，商業(yè)管理公司就是安全、服務(wù)、品質(zhì)。”“我們?nèi)∠麧?rùn)考核很多人很害怕，好像會(huì)怎么樣。我說(shuō)不要緊，只要把服務(wù)搞上去。根據(jù)廣場(chǎng)的調(diào)整比率判斷你是不是成功：如果很少有調(diào)整，大家都可以活得很好，那就是你成功了。”王健林告訴大家。
“我們做過(guò)調(diào)查，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里面,每平米的績(jī)效基本上是外地店的2倍以上，我們自己運(yùn)營(yíng)的三個(gè)品牌的收入，都是我們?cè)谕饷孀獾牡甑?span>2.9倍以上，所以商業(yè)中心一定要花力氣去研究怎么讓商家賺錢的絕招才可以換來(lái)自己的發(fā)展。”
（三）不斷地提升和調(diào)整
再好的企業(yè)，再好的規(guī)劃，再好的招商業(yè)態(tài)，在中國(guó)十幾億人的國(guó)度,區(qū)域文化差異這么大的地方，是不可能做到百戰(zhàn)百勝的，要想持續(xù)運(yùn)營(yíng)，就是要有吃苦耐勞的精神，要不斷對(duì)開(kāi)業(yè)的店進(jìn)行調(diào)整。
“我們有兩個(gè)店,比如說(shuō)蘇州店、沈陽(yáng)店也出現(xiàn)過(guò)業(yè)態(tài)問(wèn)題，一個(gè)月走幾家，但是總是在調(diào)商家，之后不斷地研究、調(diào)整，這個(gè)調(diào)整可能給出一些成本，有一些租賃到期，要?jiǎng)癯觯赡芫鸵獡p失一些租金等等。”王健林告訴大家，“大概半年多以后,最終商鋪和周邊客戶群對(duì)路了，對(duì)路以后,這幾個(gè)店就走出來(lái)了。”他表示，這個(gè)和搞住宅地產(chǎn)確實(shí)不一樣，只要拿到地，價(jià)格合適走出去就可以了。這個(gè)不但要建，建成以后還要花很長(zhǎng)的時(shí)間管，但是它的好處有兩個(gè)方面，一個(gè)是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，第二,還可以獲得資產(chǎn)價(jià)值升值的好處。
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理必須高度重視的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題
王健林表示，要做商業(yè)地產(chǎn)，一定要好好研究運(yùn)營(yíng)管理，把運(yùn)營(yíng)管理真正看成核心競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)企業(yè)才可以在這個(gè)行業(yè)成功。很多公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，宣布做商業(yè)地產(chǎn)的目的是更好地賣住宅，“這種心態(tài)和打算十之八九也不能成功。”
（一）項(xiàng)目要有一個(gè)明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃
開(kāi)發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目正式招商之前必須要有一個(gè)很明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，且不能單純按照自己對(duì)商業(yè)的理解或個(gè)人的購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷和選擇相關(guān)的業(yè)態(tài)組合與配比，而要很好地結(jié)合城市的特性、區(qū)域地塊的特性以及城市商業(yè)特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣方面的因素，這樣招商才不至于陷入困境。
（二）項(xiàng)目要與所在城市功能相協(xié)調(diào)
商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。從目前我國(guó)各大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，都不同程度地存在著對(duì)城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的情況。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)要與城市功能相協(xié)調(diào)，才有可能使項(xiàng)目在這個(gè)城市取得成功。
（三）正確把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特性
在很多商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有不少開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解。由于不少開(kāi)發(fā)商是由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，盲目套用住宅的開(kāi)發(fā)模式，沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式上的區(qū)別。他們往往較少考慮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實(shí)，忽視投資者、商家經(jīng)營(yíng)戶的真實(shí)心態(tài)，直接套用國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)大城市商業(yè)項(xiàng)目的模式來(lái)進(jìn)行操作，從而導(dǎo)致水土不服的情況。只有正確把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，因地制宜、因城制宜，才有可能取得成功。
（四）多方合作共贏才能取得成功
要充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)作上的復(fù)雜性和專業(yè)性，依靠專業(yè)的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經(jīng)營(yíng)管理公司等各方共同合作，科學(xué)定位，通過(guò)深入有效的市場(chǎng)研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，結(jié)合所在區(qū)域的特性、以及自身商業(yè)的特點(diǎn)和周邊消費(fèi)習(xí)慣方面等因素，結(jié)合差異化的戰(zhàn)略以及招商策略價(jià)格策略，確保商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作成功，獲得可持性的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)共贏。