爭創(chuàng)一流托管服務，提升物業(yè)租賃收益
發(fā)布日期:2015/10/10 9:38:25 | 瀏覽次數(shù):6050 來源:楊楊/特發(fā)物業(yè)管理公司
特發(fā)物業(yè)公司承接了集團總面積近8萬平方米資源性資產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)務，該板塊的物業(yè)租賃收入近兩年漲幅分別為5.6%、18.6%，貼合市場變化，呈現(xiàn)持續(xù)增長的增值態(tài)勢。
2014年下半年以來，根據(jù)市國資委相關文件精神和特發(fā)集團資源性資產(chǎn)租賃管理工作指導意見、集團物業(yè)管理辦法的要求，在集團對口部門的支持和指導下，特發(fā)物業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理工作全面向市場接軌，在提高市場化運營水平、科學規(guī)范管理、信息化建設、監(jiān)督管理工作等方面均做出積極努力，并取得了較好成效。同時，我們還根據(jù)物業(yè)類型和實際狀況的不同，有的放矢采取“個性化”提升措施，充分開發(fā)物業(yè)價值，如進行裝修改造和轉變業(yè)態(tài)規(guī)劃等，概括地講，主要做了以下努力：
一、以市場為導向，堅持公開透明競爭
（一）租賃價格體系市場化。特發(fā)物業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理價格體系主要以政府指導價和集團指定的中原地產(chǎn)評估價為參考依據(jù)，以公司內部《市場租賃價格設定和調整流程》為規(guī)范，每半年一次通過物業(yè)管理處、中介、網(wǎng)絡、租賃指導價等多渠道進行一次全面的市場調研。新簽、續(xù)簽合同時必須結合物業(yè)具體情況再次進行價格核查，然后通過綜合評估來確定所采用的租賃價格。
（二）招租競價方式公開化。2014年下半年以來，特發(fā)物業(yè)在集團對口部門指導下，對所有集團委托物業(yè)及自有物業(yè)進行了公開招租（以中原評估最高價放盤，以中原評估最低價為成交底價，結合物業(yè)實際情況進行調整），符合條件的則進行公開競價。通過市國資委指定的聯(lián)合交易所、網(wǎng)上租賃信息發(fā)布平臺、地產(chǎn)中介、社區(qū)公告欄及管理處、優(yōu)質租戶推薦等多種方式和途徑公開發(fā)布招租信息。通過信息公開、引入價格競爭機制等手段，穩(wěn)步提高物業(yè)租賃價值。自開始全面實施公開招租競價以來，新簽合同金額達69.26萬元/月，比原合同金額提高24.38萬元/月，漲幅為54.3%。
2014年7月份，我們根據(jù)集團的統(tǒng)一部署，為規(guī)范資源型資產(chǎn)公開競價機制，制定了《資源性資產(chǎn)租賃公開競價管理辦法》，從制度上進一步強化了資源性資產(chǎn)的公開競價制度和流程。到2015年上半年，采用資源性資產(chǎn)公開招租競價的資產(chǎn)普遍取得良好收益。同時，由于實現(xiàn)了招租信息的公開透明，吸引了更多意向承租人的關注。
二、完善管理制度，科學經(jīng)營
《特發(fā)集團關于加強企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理工作的指導意見》頒布實施以來，特發(fā)物業(yè)對資源性資產(chǎn)租賃管理制度流程進行了重新梳理和規(guī)范。
（一）依據(jù)市國資委和集團資產(chǎn)租賃管理工作指導意見、集團物業(yè)管理辦法，以及相關通知要求，在總結公司過往經(jīng)驗教訓的基礎上，根據(jù)公司實際情況，補充修訂了特發(fā)物業(yè)公司《物業(yè)租賃經(jīng)營管理辦法》、《物業(yè)維修管理辦法》、《資源性資產(chǎn)租賃公開競價管理辦法》、《物業(yè)租賃經(jīng)營管理內部監(jiān)督辦法》、《合同補充協(xié)議》等多項制度。
（二）根據(jù)相關制度，結合公司風控體系的建設，補充修訂《物業(yè)租賃管理流程圖》、《物業(yè)維修管理流程圖》、《市場租賃價格制定及調整流程圖》，以及相關流程圖的操作說明，另外補充了大量的作業(yè)表格。強化工作紀律，防范運行管理中的“權力尋租”風險。
（三）在公司績效考核的基礎上，加強員工日常管理和警示教育，通過例會等多渠道向員工宣貫崗位問責制度。明確指出：對違規(guī)違紀，造成嚴重后果的，按照相關規(guī)定，予以調崗、降薪、降職乃至解聘的處罰。涉及違法的，移交司法機關處置。租賃經(jīng)營部還本著防微杜漸的思路，制定了崗位績效日�？己酥贫�。評分表的結果納入員工年終績效考核結果，與年度獎勵掛鉤。通過建立多方約束機制，強化員工紀律意識，確保工作健康有序進行。
為便于員工學習掌握，制作了《租賃經(jīng)營制度流程匯編》，將其作為每個員工手頭必讀的文件。
三、推進信息化建設，助力運營水平提升
按照集團部署，特發(fā)物業(yè)已啟用思源租賃管理系統(tǒng)，自2014年7月開始以來，經(jīng)過一段時間的磨合，已完成合同信息、物業(yè)信息、租戶信息等基礎資料的錄入，統(tǒng)計模塊、報表模塊等已能投入使用，合同變更、續(xù)簽及收費情況等信息能做到及時更新。目前系統(tǒng)功能基本能夠得到發(fā)揮和使用。
此外，我們還依托信息化平臺開展了物業(yè)的全面普查。對物業(yè)基本狀況、外觀及內部結構和設施、使用狀況、權屬關系、租賃情況、歷史資料等信息逐個進行搜集匯總和整理，以期建立起數(shù)據(jù)化、可視化為一體的整套物業(yè)檔案，為物業(yè)管理、查詢、租賃、變更等方面提供了資源信息的支持與應用。例如：在2014年第四季度以來的新簽合同過程中，已經(jīng)著手對物業(yè)檔案進行逐個更新，物業(yè)檔案信息的準確性和完備性得到了進一步提高。還計劃聘請軟件支持公司，對已有物業(yè)檔案系統(tǒng)進行升級優(yōu)化。初步的設計方案已經(jīng)擬定，待審批通過后實施。
四、強化崗位責任，注重客戶滿意度
（一）逐級負責、全程審核和監(jiān)督
在租賃管理業(yè)務部門層面，租賃合同價格及條款、維修方案及報價、消防安全等均有專人審核，最后由業(yè)務部門負責人審批；在工作中實施AB角轉換和輪崗，一方面使員工對各片區(qū)物業(yè)情況更加熟悉和了解，提高業(yè)務能力，也降低了管理員長時間管理同一片區(qū)產(chǎn)生的管理風險。AB角色相互支持，也相互監(jiān)督。
在物業(yè)公司內部，建立了合同審核及實施全過程法律顧問、企業(yè)管理部、分管領導、總經(jīng)理的分層審批把關機制。
在面向集團層面，嚴格按照上級有關通知要求及制度執(zhí)行審批及備案，正確執(zhí)行集團授權和接受集團的監(jiān)督。
（二）加強問責機制
在公司全員績效考核的基礎上，加強全流程責任追究制度。明確提出：對工作中存在嚴重違規(guī)違紀，造成嚴重后果的，按照集團及公司相關規(guī)定，堅決予以調崗、降薪、降職乃至解聘。
同時根據(jù)不同的崗位特點，制定了配套的加紀律監(jiān)督管理辦法。如：《物業(yè)租賃經(jīng)營管理內部監(jiān)督辦法》和《租賃經(jīng)營部工作錯誤扣分表》等。通過量化標準、強化約束機制，增強員工在工作中的自律。
（三）制定《客戶投訴處理辦法》，建立客戶投訴專線
為迅速處理客戶訴求，維護公司形象和客戶關系，專門制定了《客戶投訴處理辦法》，明確了客戶投訴的管理標準及具體處理流程。為確保辦法的實施，還特別建立了客戶檢舉投訴專線，進一步加強對片區(qū)管理員租賃管理工作的監(jiān)督。
五、嚴守底線防隱患，統(tǒng)一標準抓成控
安全工作是底線。特發(fā)物業(yè)各物業(yè)片區(qū)管理員每季度均有安全巡查工作要求。片區(qū)管理員對所發(fā)現(xiàn)的問題及時下發(fā)安全整改通知書在限期內完成整改。下一季度初遞交《消防安全檢查表》、《資源性資產(chǎn)消防情況檢查匯總表》等工作記錄。
控制成本要效益。經(jīng)統(tǒng)計，集團委托物業(yè)及公司自有物業(yè)近兩年平均每年維修費用約為15萬元。為統(tǒng)一物業(yè)維修標準，加強對物業(yè)維修費用的管控，明確物業(yè)維修和費用標準，不斷提高物業(yè)維修管理水平，特發(fā)物業(yè)租賃經(jīng)營部經(jīng)過大量的前期調研工作，與多家維修供應商進行了溝通洽談，結合集團委托物業(yè)及公司自有物業(yè)實際情況，擬定了《物業(yè)維修報價單》，采用“競價”的方式進行，對物業(yè)維修及費用標準制定采集規(guī)范。要確定物業(yè)維修供應商和報價，只需通過選填細分項目及數(shù)量的方式就可以方便快捷地生成預算費用，而且分項和總項清晰明了。公司按照以上維修及費用標準，每年度對物業(yè)維修供應商進行一次統(tǒng)一競價，然后納入物業(yè)維修供應商信息檔案備選。
六、穩(wěn)步解決“釘子戶”問題
由于各種原因一直存在的欠租、免租、各種理由的打折等現(xiàn)象，以及個別客戶到期拒不按照市場價續(xù)約又強占物業(yè)的情況對租賃管理工作帶來很大挑戰(zhàn)。這些租戶涉及發(fā)展中心、八卦嶺光纖小區(qū)、文星商場、東樂花園、南苑新村等物業(yè)。據(jù)上半年統(tǒng)計，共涉及合同數(shù)約40份。經(jīng)過經(jīng)營租賃部的不懈努力，目前大部分已妥善處理。接下來我們將加大針對惡意拖欠租金租戶的催繳力度，必要時果斷啟用法律工具，維護集團利益，力爭“顆粒歸倉”。
七、通過改造提升和轉變業(yè)態(tài)等手段，挖掘租賃價格潛力
集團委托物業(yè)及特發(fā)物業(yè)自有物業(yè)大部分建成年限接近甚至超過20年，建設時間較早。由于維護保養(yǎng)等原因，導致設施老舊、損壞，租賃價格較低。我們嘗試通過篩選一批地段較好、市場需求較大、租賃價格有較高調整空間的物業(yè)進行適當?shù)难b修改造，或者調整其業(yè)態(tài)規(guī)劃，從而達到提升物業(yè)品質，挖掘租賃價格潛力的目的。
例如目前已獲集團批復，由特發(fā)物業(yè)負責進行裝修改造并配置家具家電后重新對外出租的上海樂山大廈物業(yè)，預計完成改造后租賃價格將提升1倍左右。特發(fā)小區(qū)綜合樓，由特發(fā)物業(yè)最先發(fā)起并提出由普通宿舍樓裝修改造成商住兩用高端白領公寓的方案，也經(jīng)集團批復同意實施。該項目在實施過程中因涉及專業(yè)領域較多，已移交特發(fā)地產(chǎn)運作，并提出了轉變?yōu)檗k公業(yè)態(tài)、打造創(chuàng)新創(chuàng)客基地等概念，適當?shù)耐度雽⑶藙泳薮蟮氖袌龌貓蟆?span>
目前諸如此類有裝修改造或改變業(yè)態(tài)規(guī)劃價值的物業(yè)還有：龍飛工業(yè)園廠房、龍崗宿舍樓、觀瀾別墅、羅湖大廈、文星商場等。具體將由專業(yè)團隊根據(jù)以上思路以及實際情況制作可行性方案后再討論實施。