傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的模式分析
發(fā)布日期:2019/8/15 18:20:33 | 瀏覽次數(shù):8213 來(lái)源:張曦/特發(fā)地產(chǎn)公司傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的模式分析
近幾年，伴隨新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)低迷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和投資新寵，產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖，走上了產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的道路。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與以往的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)迥異，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)慢，傳統(tǒng)地產(chǎn)周期較短，周轉(zhuǎn)快，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于傳統(tǒng)地產(chǎn)。作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，在自身沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，如何高效整合資源，令產(chǎn)業(yè)園區(qū)突破重圍，尋求可持續(xù)的生存之道？本文選取三個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)商涉足產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的案例進(jìn)行分析。
一、碧桂園
2016年8月，碧桂園發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”，并先后在惠州潼湖、廣州增城、佛山順德等地布局多個(gè)科技小鎮(zhèn)，目前已經(jīng)在珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、環(huán)渤海等地布局一批產(chǎn)城項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)資源匯聚1700多家機(jī)構(gòu)，其中包括50多家世界500強(qiáng)。
（一）投資邏輯
1、區(qū)域土地投資。碧桂園小鎮(zhèn)投資一般選擇一線城市周邊或二線城市的周邊重要區(qū)域。距離城市核心距離不超過(guò)60公里，一般有高速公路直達(dá)的核心城市。其目的主要是尋找價(jià)值洼地，低成本保底未來(lái)收益，即用低廉的成本鎖定城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利。
2、投資端聯(lián)動(dòng)資源端。碧桂園在區(qū)域投資考慮時(shí)，不僅關(guān)注區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，還關(guān)注區(qū)域的營(yíng)商環(huán)境，洞悉區(qū)域發(fā)展痛點(diǎn)，依托區(qū)域資源稟賦，招引龍頭企業(yè)，發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，滿足地方政府訴求。
3、投資端聯(lián)動(dòng)產(chǎn)品端。在科技小鎮(zhèn)的建設(shè)配比中，碧桂園嚴(yán)格堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例為30%、30%、40%。其產(chǎn)業(yè)用地與產(chǎn)業(yè)配套用地占比高達(dá)60%，其目的是為了真正做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)，倒逼企業(yè)由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”向“產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)服務(wù)”轉(zhuǎn)型。
（二）戰(zhàn)略布局
1、2017年7月，中集集團(tuán)通過(guò)全資子公司中集申發(fā)以約9.3億元人民幣引入碧桂園地產(chǎn)作為戰(zhàn)略投資者，增資完成后，碧桂園地產(chǎn)持有中集產(chǎn)城25%股權(quán)。
2、2017年10月，碧桂園集團(tuán)江蘇區(qū)域就與蘇州穿山甲機(jī)器人股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，穿山甲機(jī)器人將充分發(fā)揮現(xiàn)有機(jī)器人產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，配合碧桂園進(jìn)行科技小鎮(zhèn)的土地獲取；協(xié)調(diào)整合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)入碧桂園在江蘇的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為后者科技小鎮(zhèn)的主要力量等。
二、星河控股
2018年6月29日，星河控股集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)黃楚龍表示，集團(tuán)要通過(guò)加大城市更新力度，強(qiáng)化地產(chǎn)金融化策略，大力發(fā)展教育、文旅、大健康、特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)城融合項(xiàng)目等戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備5000萬(wàn)平方米，要在2023年實(shí)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)規(guī)模達(dá)1500億元、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)到150億元。
（一）運(yùn)營(yíng)模式
星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)首創(chuàng)“產(chǎn)城融投”創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式：對(duì)有發(fā)展前景但資金實(shí)力不強(qiáng)的園區(qū)企業(yè)項(xiàng)目，星河集團(tuán)推出“租金/服務(wù)/產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”創(chuàng)新模式，運(yùn)用“房東+股東”運(yùn)營(yíng)理念，以現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與擬入駐園區(qū)的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換，免費(fèi)提供場(chǎng)所及服務(wù)換取企業(yè)股權(quán)。
（二）盈利模式
盈利模式：短期通過(guò)住宅銷(xiāo)售回籠部分資金，中期通過(guò)租金收入覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和貸款利息，長(zhǎng)期通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，并通過(guò)金融工具平衡長(zhǎng)短期現(xiàn)金流。
三、佳兆業(yè)
在多元產(chǎn)業(yè)布局上，佳兆業(yè)高度契合特色小鎮(zhèn)所需的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，布局了覆蓋文旅、科技、大健康等多元產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，并以全面的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)體系推動(dòng)著特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，確立了3年內(nèi)完成50個(gè)特色小鎮(zhèn)的中期目標(biāo)。
（一）開(kāi)發(fā)模式
就佳兆業(yè)開(kāi)發(fā)能力而言，其主業(yè)務(wù)即為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，城市更新為王牌，集團(tuán)開(kāi)發(fā)方面的資源整合能力可見(jiàn)一斑，因此，在小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)上，集團(tuán)綜合開(kāi)發(fā)、城市更新、商業(yè)等板塊為其提供了基礎(chǔ)支撐。
以平臺(tái)驅(qū)動(dòng)的思維整合外部產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建融聚發(fā)展的大平臺(tái)推動(dòng)小鎮(zhèn)戰(zhàn)略的實(shí)施。平臺(tái)化的資源整合，凝聚政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等各界資源，形成強(qiáng)大的共同規(guī)劃、共同開(kāi)發(fā)、共同受益的共享開(kāi)發(fā)模式。
（二）戰(zhàn)略布局
多元產(chǎn)業(yè)布局，達(dá)成戰(zhàn)略合作：在產(chǎn)業(yè)布局方面，佳兆業(yè)立足政策導(dǎo)向，多元產(chǎn)業(yè)布局高度契合特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。在產(chǎn)業(yè)資源方面，佳兆業(yè)相繼與中興通訊、華大基因、深圳大數(shù)據(jù)協(xié)會(huì)、中冶南方等簽署戰(zhàn)略合作，落地智慧城市和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就全國(guó)范圍內(nèi)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目展開(kāi)合作。
通過(guò)以上案例不難看出，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)涉足產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商，主流做法為尋求產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)作為合作伙伴，開(kāi)展產(chǎn)城分工合作模式，各揮所長(zhǎng)，各取所需，共同打造穩(wěn)定可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。在土地資源獲取時(shí)，也可組成聯(lián)合團(tuán)體與政府談判，在承諾引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的前提下，有更大機(jī)會(huì)降低土地獲取成本。
除此之外，土地資源獲取的另一重要途徑為對(duì)擁有豐富土地資源的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)行投資并購(gòu)。如碧桂園地產(chǎn)通過(guò)持有中集產(chǎn)城25%股權(quán)，享有其旗下土地資源的部分權(quán)益；又如招商蛇口與武漢鋼鐵集團(tuán)、武漢市青山區(qū)國(guó)資委簽訂《關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)投資平臺(tái)公司之合作協(xié)議》成立房地產(chǎn)平臺(tái)公司，以具備開(kāi)發(fā)條件的武鋼集團(tuán)存量土地為合作基礎(chǔ)，在社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)對(duì)接等方面開(kāi)展合作。