深圳城市更新項目前融探索
發(fā)布日期:2022/1/3 15:59:15 | 瀏覽次數(shù):19076 來源:孫晴/特發(fā)地產(chǎn)隨著深圳城市優(yōu)質(zhì)土地資源的日益稀缺，房地產(chǎn)增量市場出現(xiàn)天花板，存量市場則成為了地產(chǎn)商們新的聚焦賽道，城市更新被看作加強企業(yè)開發(fā)儲備的重要途徑,能否在銀行拆遷貸放款前獲取前融資金，是房地產(chǎn)企業(yè)獲取城市更新項目、推進項目的重要因素。但自2020 年以來，“三道紅線”“兩道紅線”政策給房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境套上“緊身衣”，2021 年以來多地銀保監(jiān)下達(dá)相關(guān)通知，要求商業(yè)銀行對涉房貸款進行嚴(yán)格排查，要求轄區(qū)內(nèi)銀行配合監(jiān)管核查已發(fā)放的貸款流向，審核涉房貸款的申請及資金用途。
基于此，摸排、梳理地產(chǎn)行業(yè)前融模式，找準(zhǔn)適合公司的前融模式尤為重要，且對公司制定計劃、獲取項目、洽談合作條件等方面有著積極的作用，具體如下：
一、城市更新項目前期融資普遍存在的困境
（一）資質(zhì)因素：項目公司在正式取得實施主體或合作主體資格之前相當(dāng)于“殼公司”，機構(gòu)找不到“抓手”，項目公司無任何確定性的資產(chǎn)價值可為融資提供擔(dān)保，也無任何還本付息的收益來源，多數(shù)項目，特發(fā)方作為股東，無法在前期提供相應(yīng)擔(dān)保。金融機構(gòu)的顧慮為，項目公司沒有主體資格，且項目的擔(dān)保不足。
（二）城市更新政策因素：政策變更導(dǎo)致的不可測性，如項目被納入綜合整治范圍；項目公司取得意向合作方資格后無法取得正式合作主體或?qū)嵤┲黧w的資格等。金融機構(gòu)擔(dān)憂相關(guān)的政策發(fā)生根本變化。
（三）項目風(fēng)險：項目本體面臨的各種疑難雜癥，比如項目用地歷史遺留問題無法解決，合法用地比例不足導(dǎo)致無法申報，拆遷談判久拖不決，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致項目無法推進等，任何一個疑難或節(jié)點性問題都有可能導(dǎo)致前融機構(gòu)退出無望并深陷其中無法自拔。金融機構(gòu)擔(dān)憂城市更新項目不能按照計劃，進行推進。
（四）宏觀調(diào)控：自2020年以來，受房住不炒政策的影響，地產(chǎn)行業(yè)的融資不斷收緊，地產(chǎn)行業(yè)的前融受到了很大程度的影響。
二、當(dāng)前地產(chǎn)同業(yè)主流的前融模式
（一）境外發(fā)債。境外發(fā)債分兩種模式，跨境直接發(fā)行、跨境擔(dān)保發(fā)行，此業(yè)務(wù)的優(yōu)勢為：價格便宜綜合成本一般在年化5%左右，資金使用相對靈活。劣勢為：需國資委、外匯管理局，國家發(fā)改委等機構(gòu)審批通過，流程較長難度較大。目前，國泰君安、鴻升證券等金融機構(gòu)與越秀地產(chǎn)等房企采用境外發(fā)債模式合作融資。
（二）私募可轉(zhuǎn)債。私募可轉(zhuǎn)債無評級、承銷、法律意見書等強制要求，交易結(jié)構(gòu)簡單，項目公司在前海股權(quán)交易中心備案發(fā)行可轉(zhuǎn)債，并由投資者認(rèn)購。其優(yōu)勢為：資金使用較靈活，既可以備案發(fā)行數(shù)年的債券，也可以發(fā)行一年以內(nèi)的債券，或者可以選擇在發(fā)行長期債券的同時，約定好贖回條件，由發(fā)行人提前以一定價格把債券買回。劣勢為：投資者不易找，融資成本較高，年化12%以上（TOD項目前期采用此模式融資，年化利率18%）。目前，前海股權(quán)交易中心等金融機構(gòu)，與星河集團、花伴里等房企采用此模式合作融資。
（三）基金、信托股權(quán)融資。基金、信托公司與地產(chǎn)公司按股權(quán)比例，出資成立SPV公司并控股項目公司。項目需要融資時，在SPV公司層面，雙方按股權(quán)比例出資。雙方在協(xié)議中約定資金的退出節(jié)點及方式。此類融資用款比較靈活，甚至能繞道用于支付地價。市面上一般價格為10%左右。此項融資具有排他性，一般不能與銀行貸款等其他融資并存，需結(jié)清后方可辦理其他融資。退出時由地產(chǎn)公司收購基金、信托在SPV層面的股權(quán)份額，達(dá)到回購。此業(yè)務(wù)優(yōu)勢為：是行業(yè)主流前融模式，業(yè)務(wù)、產(chǎn)品較成熟，融資成本相對可控，在10%左右；劣勢為：需成立SPV，由金融機構(gòu)持有股權(quán)，要簽訂對賭協(xié)議。目前，平安信托、平安不動產(chǎn)、中航信托、前�；A(chǔ)投資、深圳資產(chǎn)等金融機構(gòu)，與佳兆業(yè)、星河、萬科、花樣年、金地等房企采用此模式合作融資。
（四）不良資產(chǎn)收購暨債務(wù)重組方案。此融資模式的核心是以項目公司違約或觸發(fā)不良為前提，采用受讓股東的債權(quán)，以項目公司為借款主體，置換股東借款融資。待項目達(dá)到銀行城市更新貸款的放款條件后，用銀行貸款償還資管公司融資。融資期限可商定，一般最長為2年，年化利率不低于9%。其優(yōu)勢：業(yè)務(wù)模式簡單，不用設(shè)置夾層，后期可用銀行貸款置換，利率相對較低9%左右，經(jīng)溝通，東方資產(chǎn)的增信措施中特發(fā)方可不提供擔(dān)保，由小股東提供全額擔(dān)保。長城、信達(dá)資產(chǎn)則只需要特發(fā)、小股東按股權(quán)比例擔(dān)保。其劣勢為：近期東方資產(chǎn)被單一指導(dǎo)，業(yè)務(wù)暫停；信達(dá)、長城需要提供股權(quán)過戶式擔(dān)保，特發(fā)作為國有企業(yè)股權(quán)過戶比較困難，民營小股東對于股權(quán)過戶又比較擔(dān)心；此模式的案例較少，有一定的不確定性。
三、結(jié)論
經(jīng)與金融機構(gòu)、地產(chǎn)同業(yè)溝通了解，城市更新主要的融資模式為上述四種，其中，“境外發(fā)債”、“私募可轉(zhuǎn)債”落地的難度較大,但剩余的兩種模式“基金、信托股權(quán)融資方案”“不良資產(chǎn)收購暨債務(wù)重組的融資方案”，有一定的可操作性，具體為：
“基金、信托股權(quán)融資方案”,在同業(yè)前融中占比較高，此模式對特發(fā)地產(chǎn)而言涉及到股權(quán)變更，難度較大。但對于民營合作方比較適合，但在設(shè)計方案時，需要在民營股東的上層設(shè)置SPV，用于規(guī)避主體資格公示、審查的相關(guān)要求。
“不良資產(chǎn)收購暨債務(wù)重組的融資方案”，東方資產(chǎn)的方案較為適合特發(fā)地產(chǎn)，雖案例較少，但具備一定的可行性、可操作性，但東方資產(chǎn)房地產(chǎn)貸款占比較高，被銀監(jiān)單一指導(dǎo)，業(yè)務(wù)叫停，未來是否能夠開展合作，情況不明朗。長城、信達(dá)則需要股權(quán)過戶式質(zhì)押，特發(fā)作為國企，股權(quán)過戶比較難落地，民營合作方對于股權(quán)過戶顧慮多，比較抗拒。其他資產(chǎn)公司還在不斷接洽、跟蹤了解。
房地產(chǎn)行業(yè)融資趨勢是監(jiān)管越來越嚴(yán)格，融資環(huán)境、產(chǎn)品也不斷變化，財務(wù)部將積極與金融機構(gòu)溝通，同時加強與地產(chǎn)同業(yè)交流。不但要打通業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部的溝通屏障，及時掌握城市更新的相關(guān)政策，還要動態(tài)了解融資監(jiān)管情況，更要充分了解外部環(huán)境、行業(yè)情況，對市場保持敏感度。在滿足監(jiān)管要求的前提下，積極開拓，勇于創(chuàng)新，為公司拓寬前融渠道。